Ce que gagne vraiment un samsar au Maroc
Personne ne publie de statistique sérieuse sur les revenus des intermédiaires immobiliers au Maroc, et pour cause : l’essentiel du métier se fait sans facture. Plutôt que de reprendre des moyennes que nous ne pourrions pas justifier, nous avons calculé à partir des seules valeurs vérifiables dont nous disposons, celles du référentiel de l’administration fiscale.
D’où viennent les chiffres de cette page
Nous n’avons interrogé personne et nous n’avons pas de panel. Nous utilisons les valeurs de référence que la Direction générale des impôts retient pour contrôler les prix déclarés dans les actes, que nous avons numérisées pour sept villes et 622 zones. Elles sont consultables une par une dans notre simulateur des frais de notaire.
Une précaution qui change la lecture de tout ce qui suit. Ces valeurs ne sont pas des prix de marché. L’administration le dit elle-même : elles lui sont opposables à elle seule et ne constituent pas une évaluation du bien. En pratique, elles se situent sous les prix réellement pratiqués, puisque leur fonction est de fixer un plancher en dessous duquel une déclaration devient suspecte. Les commissions calculées ici sont donc des minorants. Le marché paie plus, et nous ne savons pas de combien.
Ce que rapporte une vente, ville par ville
Le taux de commission n’est fixé par aucun texte. Le courtage relève des articles 405 et suivants du Code de commerce, qui ne prévoient pas de tarif : la rémunération se négocie. L’usage le plus répandu au Maroc est de 2,5 % à la charge du vendeur, souvent doublé d’autant à la charge de l’acquéreur. Nous retenons 2,5 % dans les calculs, en rappelant que c’est un usage constaté et non une règle que nous aurions pu vérifier dans un texte.
Un appartement récent de 80 m², au prix médian de référence de sa ville, dans les sept villes que nous couvrons :
| Ville | Référence médiane | Valeur du bien (80 m²) | Commission à 2,5 % |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 9 000 DH/m² | 720 000 DH | 18 000 DH |
| Tanger | 6 500 DH/m² | 520 000 DH | 13 000 DH |
| Fès | 6 000 DH/m² | 480 000 DH | 12 000 DH |
| Kénitra | 5 000 DH/m² | 400 000 DH | 10 000 DH |
| Nador | 5 000 DH/m² | 400 000 DH | 10 000 DH |
| Oujda | 4 500 DH/m² | 360 000 DH | 9 000 DH |
| Meknès | 4 500 DH/m² | 360 000 DH | 9 000 DH |
Voilà l’ordre de grandeur d’une affaire ordinaire : entre neuf et dix-huit mille dirhams pour un bien courant. Si vous prenez aussi une commission côté acquéreur, doublez.
L’écart entre les villes est le fait le plus frappant de ce tableau. La même vente, le même travail et la même compétence rapportent deux fois plus à Casablanca qu’à Oujda ou à Meknès. Un agent de Meknès doit conclure deux affaires là où son homologue casablancais en conclut une pour le même revenu, et cela ne dit rien de la qualité de son travail.
Combien de ventes pour en vivre
La question utile n’est pas « combien gagne un samsar », qui n’a pas de réponse, mais « combien de ventes faut-il conclure pour atteindre tel revenu ». Celle-là se calcule.
Le plafond du régime de l’auto-entrepreneur pour les prestataires de services est de 200 000 dirhams encaissés par an. C’est un repère commode, parce qu’il correspond à peu près au moment où un indépendant vit correctement de son activité.
| Ville | Commission par vente | Ventes pour 100 000 DH/an | Ventes pour 200 000 DH/an |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 18 000 DH | 6 | 11 |
| Tanger | 13 000 DH | 8 | 15 |
| Fès | 12 000 DH | 8 | 17 |
| Kénitra | 10 000 DH | 10 | 20 |
| Nador | 10 000 DH | 10 | 20 |
| Oujda | 9 000 DH | 11 | 22 |
| Meknès | 9 000 DH | 11 | 22 |
Onze ventes dans l’année à Casablanca, c’est un peu moins d’une par mois. Vingt-deux à Meknès, c’est presque deux. Ces nombres paraissent atteignables, et c’est exactement là que le raisonnement se casse chez la plupart des débutants.
Notez que ces calculs portent sur la commission côté vendeur seulement. L’agent qui prend aussi une commission côté acquéreur divise ces nombres par deux, ce qui rend l’objectif nettement plus réaliste. C’est la pratique courante, et c’est une conversation à avoir dès le premier rendez-vous plutôt qu’à la signature.
Pourquoi le calcul ne se réalise presque jamais
Une vente immobilière ne se conclut pas en une visite. Entre le premier contact avec un vendeur et l’encaissement de la commission, il s’écoule couramment plusieurs mois : le temps de convaincre le vendeur de vous confier le bien, de trouver l’acquéreur, d’obtenir son financement, puis de passer chez le notaire. Un agent qui démarre en janvier n’encaisse rien avant le printemps, et il doit vivre pendant ce temps.
Ensuite, toutes les affaires engagées ne se concluent pas. Le vendeur retire son bien, l’acquéreur n’obtient pas son crédit, ou la vente échoue au moment du prix déclaré, ce qui nous ramène au sujet fiscal. Pour conclure onze ventes, il faut en travailler bien davantage, et le travail non abouti n’est pas payé.
Enfin, la commission n’est pas le revenu. Il faut en retirer les déplacements, les photos, le téléphone, la publicité, et l’impôt. Sur 200 000 dirhams encaissés en auto-entrepreneur, comptez 4 280 dirhams d’impôt sur le revenu et de droit complémentaire, plus la cotisation de sécurité sociale, qui est obligatoire dans ce régime. Le détail figure sur notre page auto-entrepreneur ou SARL.
La vente qui échoue au dernier moment, et ce qu’elle coûte
C’est l’accident le plus fréquent et le moins anticipé du métier. Vendeur et acquéreur se sont entendus sur un prix inférieur à la valeur de référence de la zone, parce que c’est l’usage local ou parce que le vendeur veut réduire les droits. Puis quelqu’un explique à l’acquéreur qu’il s’expose à un redressement, et l’affaire s’arrête.
Un exemple avec des chiffres réels. Un appartement de 80 m² dans une zone de Casablanca dont la référence est à 9 000 dirhams le mètre, soit 720 000 dirhams. Il est déclaré 550 000. L’écart est de 24 % sous la référence, et l’administration peut recalculer les droits d’enregistrement sur 720 000 : à 4 %, cela fait 28 800 dirhams au lieu de 22 000, plus les majorations. L’acquéreur découvre le risque trop tard, prend peur, et se retire.
Pour vous, cette vente représentait 18 000 dirhams et plusieurs mois de travail. L’agent qui sait poser ce calcul dès le premier rendez-vous ne perd pas l’affaire : il l’oriente vers un prix déclaré défendable, et il devient la personne qui a évité un problème à ses deux clients. C’est la compétence qui sépare deux intermédiaires que le vendeur, sinon, ne saurait pas distinguer.
Ce qui fait varier ces revenus, dans l’ordre d’importance
Le type de bien pèse plus que le nombre de visites. À Casablanca, la référence médiane pour un terrain en zone villa est de 11 000 dirhams le mètre : un terrain de 300 mètres représente 3,3 millions de dirhams, soit 82 500 dirhams de commission à 2,5 %. Une seule affaire de ce genre vaut quatre ventes d’appartement.
La ville pèse ensuite. À surface égale et à taux égal, la même vente rapporte presque le double à Casablanca qu’à Kénitra, ce qui n’a rien à voir avec la compétence de l’agent.
Le statut pèse enfin, et il pèse dans les deux sens. Sans facture, les clients qui tiennent une comptabilité vous sont fermés, et ce sont les promoteurs et les sociétés, c’est-à-dire les mandats les plus gros et les plus réguliers. Mais si vous travaillez surtout pour un seul promoteur, la retenue à la source de 30 % au-delà de 80 000 dirhams par client change le calcul, et le régime de l’auto-entrepreneur cesse d’être le bon choix.
Le sens de cette page
Ces chiffres ne disent pas ce que gagne un samsar. Ils disent ce que rapporte une transaction ordinaire dans les villes que nous couvrons, à partir de valeurs publiques et vérifiables, et combien de fois il faut la répéter pour atteindre un revenu donné. C’est déjà beaucoup plus que ce qui circule habituellement sur le sujet.
Si votre activité ressemble à ce tableau, la question suivante est celle du statut et de la compétence fiscale. Elles se traitent toutes les deux, et elles ne coûtent rien : le cadre du métier, et la formation ouverte dès l’adhésion gratuite.