Auto-entrepreneur ou SARL pour un agent immobilier
C’est la première vraie décision d’un agent immobilier qui se déclare, et elle se prend presque toujours sur des on-dit. Voici la comparaison faite au texte du Code général des impôts 2026, avec les articles en référence pour que vous puissiez vérifier chaque ligne.
L’agence immobilière est bien éligible au régime de l’auto-entrepreneur
Commençons par lever le doute qui bloque le plus de monde. On lit souvent que l’immobilier serait exclu du statut d’auto-entrepreneur. C’est faux. Le régime fonctionne par liste positive, et sa liste n° 2, consacrée aux prestations de services, contient « Agences immobilières et administration de biens immobiliers ». C’est le décret n° 2-15-303, publié au Bulletin officiel n° 6432 du 21 janvier 2016.
La loi n° 114-13 qui institue le statut ne pose aucune exclusion de profession. Son article 7 demande seulement de remplir les conditions légales d’exercice de l’activité, et comme la profession d’agent immobilier n’est pas réglementée au Maroc, il n’y en a aucune à remplir.
Ce que coûte l’auto-entrepreneur, droit complémentaire compris
L’impôt sur le revenu de l’auto-entrepreneur est de 1 % du chiffre d’affaires encaissé pour les prestataires de services, et il est libératoire : il remplace toute autre imposition du revenu professionnel. C’est l’article 73-III du Code général des impôts.
Mais le même article ajoute une phrase que les guides en ligne oublient systématiquement : « Ce montant de l’impôt est augmenté d’un droit complémentaire déterminé selon le tableau visé au paragraphe II-B-6° ci-dessus ». Ce tableau existe, et le voici :
| Tranche des droits annuels | Droit complémentaire trimestriel | Droit complémentaire annuel |
|---|---|---|
| Moins de 500 DH | 300 DH | 1 200 DH |
| De 500 à 1 000 DH | 390 DH | 1 560 DH |
| De 1 001 à 2 500 DH | 570 DH | 2 280 DH |
| De 2 501 à 5 000 DH | 720 DH | 2 880 DH |
| De 5 001 à 10 000 DH | 1 050 DH | 4 200 DH |
| De 10 001 à 25 000 DH | 1 500 DH | 6 000 DH |
| De 25 001 à 50 000 DH | 2 250 DH | 9 000 DH |
| Supérieur à 50 000 DH | 3 600 DH | 14 400 DH |
Conséquence chiffrée. Un auto-entrepreneur qui encaisse 200 000 dirhams de commissions paie 2 000 dirhams d’impôt sur le revenu, puis un droit complémentaire de 2 280 dirhams, soit 4 280 dirhams au total. Le taux réel est de 2,14 % du chiffre d’affaires, pas de 1 %. L’écart est modeste en valeur absolue, mais il double la note, et il surprend toujours celui qui a budgété d’après un article de blog.
Une réserve d’honnêteté sur ce point : le texte précise que le droit complémentaire s’applique « selon les modalités fixées par voie réglementaire ». Nous vous donnons ce que dit le Code ; faites confirmer par votre comptable ce qui vous sera effectivement réclamé, car c’est le genre de disposition dont l’application pratique peut différer du texte.
Trois contraintes de l’auto-entrepreneur qu’il faut connaître avant de choisir
Le plafond de 200 000 dirhams encaissés par an pour les prestataires de services, fixé à l’article 42 ter-II-A. Sur une commission de 2,5 %, cela correspond à environ 8 millions de dirhams de transactions dans l’année. C’est atteignable par un agent qui travaille bien, et le dépassement fait sortir du régime.
L’adhésion à la sécurité sociale est obligatoire, et non facultative comme beaucoup le croient. L’article 42 ter-II-B en fait une condition de l’option elle-même : sans elle, vous n’êtes pas éligible au régime. Renseignez le montant de la cotisation auprès de la CNSS, nous ne le publions pas parce que nous ne l’avons pas vérifié à la source.
La règle des 80 000 dirhams par client, et c’est celle qui piège les agents de la promotion neuve. Lorsque le chiffre d’affaires réalisé pour le compte d’un même client dépasse 80 000 dirhams dans l’année, le surplus subit une retenue à la source de 30 %, opérée par le client lui-même (articles 42 bis et 73-II-G). Si vous travaillez principalement pour un promoteur, vous encaissez donc 1 % sur les 80 000 premiers dirhams et 30 % vous sont retenus au-delà. Le régime devient alors le mauvais choix, et le calcul se renverse complètement.
La TVA, et le détail qui décide souvent à lui seul
L’article 91-II-3° du Code général des impôts exonère de TVA « les ventes et prestations de services, effectuées par les fabricants et les prestataires, personnes physiques, dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à cinq cent mille (500 000) dirhams ».
Lisez bien « personnes physiques ». Une SARL, même minuscule, même à associé unique, n’y a pas droit : elle facture la TVA à 20 % dès le premier dirham de commission. Sur une commission de 30 000 dirhams, votre client paie 36 000 s’il passe par une société, et 30 000 s’il passe par vous en auto-entrepreneur. Quand votre client est un particulier, qui ne récupère pas la TVA, cet écart de 20 % est un argument commercial que la société ne peut pas neutraliser.
Deux nuances à garder en tête. C’est une exonération sans droit à déduction, donc vous ne récupérez pas non plus la TVA sur vos achats. Et le même article prévoit qu’une fois devenu assujetti, on ne peut revenir en arrière qu’après trois années consécutives sous le seuil : le passage à la TVA n’est pas réversible du jour au lendemain.
Ce que coûte la SARL
L’impôt sur les sociétés est de 20 % du bénéfice net pour toutes les sociétés dont le bénéfice reste sous 100 millions de dirhams (article 19-I). S’y ajoute la cotisation minimale de 0,25 % du chiffre d’affaires, avec un plancher de 3 000 dirhams dus même en l’absence totale de chiffre d’affaires (article 144). Les sociétés nouvelles en sont exonérées pendant les 36 premiers mois d’exploitation, sans que cette exonération puisse dépasser 60 mois depuis la constitution.
Ensuite, l’argent est dans la société, pas dans votre poche. Pour le sortir en dividende, comptez 10 % de plus (article 73-II-B-7°). Pour le sortir en salaire de gérant, c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique, avec les cotisations sociales correspondantes.
La comparaison sur un cas réel
Prenons un agent qui encaisse 200 000 dirhams de commissions dans l’année, avec 60 000 dirhams de frais réels (déplacements, photos, publicité, téléphone).
| Auto-entrepreneur | SARL AU | |
|---|---|---|
| Base d’imposition | 200 000 (le chiffre d’affaires) | 140 000 (le bénéfice, après frais) |
| Impôt principal | 2 000 (1 %) | 28 000 (20 %) |
| Droit complémentaire | 2 280 | sans objet |
| Sortie de l’argent | déjà chez vous | 11 200 (dividende à 10 %) |
| TVA facturée au client | aucune | 20 % en sus |
| Prélèvements totaux | 4 280 | 39 200 |
Le tableau paraît sans appel, et à ce niveau de recettes il l’est. Mais il cache l’avantage réel de la société : elle est imposée sur son bénéfice, l’auto-entrepreneur sur ses encaissements. Vos 60 000 dirhams de frais ne réduisent pas d’un dirham l’impôt de l’auto-entrepreneur. Si vos frais représentent l’essentiel de vos recettes, ou si une année se solde par une perte, le rapport s’inverse, et il s’inverse d’autant plus vite que vous approchez du plafond.
Comment décider, en trois questions
Encaissez-vous plus de 200 000 dirhams par an ? Si oui, la question ne se pose pas : le régime de l’auto-entrepreneur vous est fermé.
Un seul client représente-t-il plus de 80 000 dirhams de vos recettes ? Si oui, la retenue de 30 % sur le surplus efface l’avantage fiscal du statut. C’est le cas typique de l’agent qui commercialise pour un promoteur.
Vos clients récupèrent-ils la TVA ? Si vous travaillez avec des particuliers, l’exonération de l’article 91-II-3° vous rend 20 % moins cher qu’une société à commission égale. Si vous travaillez avec des sociétés et des promoteurs, la TVA leur est indifférente puisqu’ils la déduisent, et cet argument disparaît.
Une dernière remarque, qui n’est pas fiscale. Le statut n’est pas un engagement à vie. Beaucoup d’agents commencent en auto-entrepreneur, apprennent le métier et le marché à faible coût, puis créent une société quand le volume l’impose. L’ordre inverse coûte beaucoup plus cher.
Où trouver le reste
Le cadre général du métier, ce que la loi impose et ce qu’elle n’impose pas, est sur notre page devenir agent immobilier au Maroc. Les revenus réels du métier, calculés sur les valeurs de référence de l’administration fiscale, sont sur ce que gagne vraiment un samsar.
Le module 1 de notre formation reprend ce choix de statut pas à pas, avec les démarches d’inscription. Il est ouvert dès l’adhésion gratuite, et la formation entière traite de la fiscalité de la transaction, celle dont vos clients vous parleront.
Ces informations sont données à titre documentaire, à partir du Code général des impôts en vigueur en 2026. Elles ne remplacent ni un conseil fiscal, ni l’avis de votre comptable.