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Frais d’achat immobilier au Maroc : le détail poste par poste en 2026
Les frais d’achat immobilier au Maroc font l’objet d’estimations qui vont de 5,5 % à 9 % du prix selon les sites que vous consulterez. L’écart n’est pas anodin : sur un appartement à un million de dirhams, il représente trente-cinq mille dirhams.
Cet écart s’explique en partie par la nature du bien, qui change les taux applicables. Il s’explique aussi par le fait qu’une partie des articles disponibles reprennent des chiffres périmés ou confondent des postes distincts. Nous avons donc repris les taux à la source réglementaire quand elle est publique, et signalé les points où les sources se contredisent plutôt que de choisir arbitrairement.
Trois postes qui n’ont rien à voir entre eux
Ce que le langage courant appelle « frais de notaire » regroupe trois choses de nature différente, et cette confusion est la première source d’erreur dans les budgets.
Les droits d’enregistrement sont un impôt, perçu par l’administration fiscale. Les droits de conservation foncière rémunèrent l’inscription de votre nom sur le titre foncier, auprès de l’agence qui tient le registre. Les honoraires du notaire sont la seule part qui revient effectivement au notaire.
La première catégorie pèse le plus lourd. La dernière, celle qui donne son nom à l’ensemble, est souvent la plus légère. Un notaire qui vous annonce « environ 7 % de frais » ne facture pas 7 % pour lui : il additionne des taxes qu’il collecte et reverse.
Les droits d’enregistrement
C’est le poste principal, et son taux dépend de ce que vous achetez.
Pour un logement construit, le taux généralement indiqué est de 4 %. Pour un terrain ou un local commercial, il passe à 5 %. Pour un logement social dont le prix reste sous 250 000 dirhams, il tombe à 3 %.
La logique de cette hiérarchie est fiscale plutôt qu’immobilière : l’État taxe plus lourdement le foncier nu et le commercial que le logement d’habitation, et allège la charge sur le segment social.
Un point d’attention pour les acheteurs de terrain. Beaucoup de budgets sont construits sur le taux de 4 % parce que c’est celui qui apparaît en premier dans les recherches, alors que l’acquisition porte sur un terrain. L’écart d’un point sur un terrain à deux millions de dirhams représente vingt mille dirhams découverts au dernier moment.
Les droits de conservation foncière
Sur ce poste, les sources en ligne divergent nettement. Certaines annoncent 1 %, d’autres 1,5 %. La différence est suffisamment importante pour valoir une vérification.
Le tarif est fixé par décret, le décret 2.16.375, publié au Bulletin officiel du 21 juillet 2016 et rendu public par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie.
Pour les immeubles bâtis, ce texte prévoit un droit de mutation de 1,5 %, avec un minimum de perception de 800 dirhams. Le chiffre de 1 % que l’on trouve sur plusieurs sites ne correspond pas à ce que fixe le décret pour cette opération.
Le même barème mentionne également un droit d’établissement du titre foncier, lui aussi à 1,5 %. Celui-ci ne s’applique pas à chaque vente : il concerne l’immatriculation, c’est-à-dire la création du titre foncier lorsque le bien n’en a pas encore. Confondre les deux revient à doubler artificiellement ce poste dans un budget.
D’où la question à poser avant toute chose : le bien est-il déjà titré ? Si oui, vous payez le droit de mutation. Si non, vous entrez dans une procédure d’immatriculation, plus longue et plus coûteuse, qui dépasse le cadre d’un simple achat.
Les honoraires du notaire
Les honoraires suivent un barème officiel fixé par décret. Ils ne se négocient pas librement, contrairement à une idée répandue.
Le barème est dégressif. Selon les sources professionnelles consultées, il s’établit à 1,5 % sur la tranche allant jusqu’à 300 000 dirhams, 1 % de 300 001 à 500 000 dirhams, 0,5 % de 500 001 à un million, puis 0,25 % au-delà.
Cette dégressivité a une conséquence pratique que peu d’acheteurs anticipent : plus le bien est cher, plus la part relative des honoraires diminue. Sur un studio à 400 000 dirhams, les honoraires pèsent proportionnellement davantage que sur une villa à trois millions.
Sur la TVA applicable à ces honoraires, les sources se contredisent franchement. Plusieurs sites indiquent 10 %. Une autre source affirme que la loi de finances 2023 a aligné les honoraires notariaux sur le régime général des professions libérales réglementées, soit 20 %.
Nous n’avons pas pu trancher ce point sur une source officielle. L’écart n’est pas négligeable puisqu’il double la taxe sur ce poste, et c’est exactement le genre de question à poser directement à votre notaire, en lui demandant le texte sur lequel il s’appuie.
Les frais annexes
À ces trois postes s’ajoutent des montants plus modestes qui finissent par compter.
Un droit fixe et une taxe d’inscription sont mentionnés par certaines sources, de l’ordre de quelques centaines de dirhams. S’y ajoutent les frais de dossier du notaire, les copies d’actes, les certificats de propriété et, si le bien est en copropriété, les documents à obtenir auprès du syndic.
Ces montants ne bouleversent pas un budget mais ils apparaissent rarement dans les estimations en pourcentage, ce qui explique une partie des mauvaises surprises à la signature.
Ce que donne le total
En additionnant les postes, on arrive pour un logement bâti déjà titré à un ordre de grandeur de 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière et un peu moins de 1 % d’honoraires selon le prix, soit approximativement 6,5 % à 7 %.
Les estimations publiées varient de 5,5 % à 9 %. Les fourchettes basses correspondent généralement à des biens chers, où la dégressivité des honoraires joue à plein. Les fourchettes hautes intègrent souvent des terrains, taxés un point de plus, ou des frais annexes comptés largement.
Pour un budget, retenez que la fourchette réaliste pour un logement se situe autour de 7 %, et prévoyez une marge. Un budget calé au dirham près se heurte au premier imprévu.
Exiger un état des frais écrit
C’est la recommandation la plus utile de cet article, et la moins souvent formulée.
Demandez à votre notaire un état des frais détaillé, écrit, poste par poste, avant de signer le compromis. Pas une estimation orale, pas un pourcentage global. Un document qui indique le montant des droits d’enregistrement, celui des droits de conservation foncière, les honoraires hors taxe, la TVA appliquée avec son taux, et chaque frais annexe.
Ce document a trois vertus. Il vous permet de vérifier les taux appliqués contre les barèmes publics. Il vous donne un point de comparaison si vous consultez un second notaire. Et il rend visible tout écart entre ce qui a été annoncé et ce qui sera prélevé.
Un notaire qui refuse de fournir ce détail par écrit vous renseigne sur sa façon de travailler.
Ce que ces frais ne couvrent pas
Trois dépenses courantes échappent à ce calcul et manquent régulièrement dans les budgets.
La commission de l’agence immobilière, quand il y en a une, se négocie et s’ajoute au reste. Les frais liés au crédit, s’il y a financement bancaire, comprennent les frais de dossier, l’inscription hypothécaire et l’assurance emprunteur. Enfin, la fiscalité annuelle de détention commence l’année suivant l’acquisition et n’a rien à voir avec les frais d’achat.
Pour un acheteur non résident, un poste supplémentaire mérite attention : les frais de change et les commissions de virement international, qui varient sensiblement d’une banque à l’autre et se répètent à chaque envoi. Sur un achat financé en plusieurs versements, ils s’accumulent discrètement.
Le cas particulier des acheteurs non résidents
Si vous achetez depuis l’étranger, les frais doivent eux aussi être payés depuis les bons canaux.
Lorsqu’une cession est réglée en devises à l’étranger, les frais liés à la transaction, enregistrement et inscription sur les livres fonciers, doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc, ou être prélevés sur un compte en devises ou un compte en dirhams convertibles.
Autrement dit, régler les frais avec des dirhams accumulés localement pendant que le prix arrive en devises crée une incohérence dans le dossier. Ce point relève du régime de convertibilité et conditionne votre capacité à rapatrier votre argent en cas de revente. Nous l’avons traité en détail dans notre article sur le compte en dirhams convertibles.
Les questions à poser avant de signer
Cinq questions, à poser au notaire, dont les réponses déterminent votre budget réel.
Le bien est-il déjà titré, ou faudra-t-il l’immatriculer ? Quel taux de droits d’enregistrement s’applique compte tenu de la nature du bien ? Quel taux de TVA s’applique à vos honoraires, et sur quel texte ? Pouvez-vous me remettre un état des frais détaillé par écrit ? Et pour un non-résident : depuis quel type de compte les frais doivent-ils être réglés ?
Un notaire habitué à ce type de dossier répondra sans hésiter aux cinq.
Avertissement. Les taux cités proviennent des sources publiques consultées en juillet 2026, dont le décret 2.16.375 pour la conservation foncière. La fiscalité immobilière marocaine évolue avec chaque loi de finances, et certains points restent contradictoires entre les sources disponibles : nous les avons signalés comme tels. Cet article ne remplace pas la consultation d’un notaire, seul habilité à établir le montant exact des frais applicables à votre transaction.
Sources
- ANCFCC, décret fixant le tarif des droits de conservation foncière
- Médias24, publication du tarif des droits de la conservation foncière
- Blog Mubawab, frais d’enregistrement par type de bien
- Office des Changes, foire aux questions